Baulandmobilisierung per Gesetz?

Nachlese zum 4.  DASL-digital-Dialog der DASL-Landesgruppe Hessen, Rheinland-Pfalz und Saarland am 8.12.2020

Man/frau erinnert sich: Die in den wachsenden deutschen Städten sich zuspitzenden Probleme, preiswerten Wohnraum zu erhalten und neuen Wohnraum mit niedrigem und mittlerem Preisniveau zu schaffen, fanden auf Bundesebene Berücksichtigung im Koalitionsvertrag zwischen CDU, CSU und SPD vom 12.3.2018. Die von der Bundesregierung einberufene sogenannte Baulandkommission veröffentlichte am 2.7.2019 Handlungsempfehlungen. Diese wurden zum Teil vom Ministerium des Innern, für Bau und Heimat in einem Entwurf zur Novellierung von BauGB und BauNVO aufgegriffen. Der Entwurf dieses „Baulandmobilisierungsgesetzes“ wurde von der Bundesregierung beschlossen und im November 2020 Bundesrat und Bundestag zur Beratung und Beschlussfassung übersandt.

Im 4. DASL-digital-Dialog unserer Landesgruppe berichtete Monika Thomas als Leiterin der Abteilung für Stadtentwicklung, Wohnen und öffentliches Baurecht im zuständigen Bundesministerium aus erster Hand über die Inhalte der Novellierungsentwürfe. Dr. Martin Rumberg (akademischer Oberrat am Lehrstuhl Stadtplanung der Technischen Universität Kaiserslautern) ergänzte durch einen sorgfältigen Überblick über die Stellungnahmen der Bundesländer und Verbände. Aus kommunaler Sicht kommentierten Dr. Marcus Gwechenberger (Referent des Planungsdezernenten der Stadt Frankfurt am Main) und Axel Strobach (Leiter des Stadtplanungsamtes Mainz). Die Bedeutung des Themas wurde an der Zahl von bis zu 40 Teilnehmern an der von Elena Wiezorek moderierten Videokonferenz deutlich – ein vorläufiger Rekord in der Reihe unserer  DASL-digital-Dialoge!

Welches Bild vermittelte die Videokonferenz von den Novellierungsentwürfen? Gemessen an der Problemlage und manchen anfänglichen Erwartungen ist das Ergebnis enttäuschend. Marcus Gwechenberger bemühte sich zwar, den Blick des Ministeriums auf Innen- und zugleich Außenentwicklung zu loben, blieb in der Bewertung der Detailveränderungen aber zurückhaltend bis kritisch. Aus seiner Sicht komme vor allem der Schaffung eines einfachen Bebauungsplans zur Wohnraumversorgung und der Einführung eines Genehmigungsvorbehalts für die Umwandlung von Miet- zu Eigentumswohnungen Bedeutung zu. Ähnlich Axel Strobach, der letztendlich aber nur mit  dem neuen Instrument des Bebauungsplans zur Wohnraumversorgung Hoffnungen verbinden konnte. Auch aus Sicht von Monika Thomas gelingt kein großer Wurf, die angestrebten Novellierungen stellten sich vielmehr als Kompromiss zwischen Anliegen der Kommunen und der Immobilienwirtschaft dar.

Die in der parlamentarischen Beratung befindlichen Veränderungen sind kleinteilig und stellen die Grundstruktur des gewohnten Planungsrechts nicht in Frage. Beispiel: Befristet bis zum 31.12.2024 sollen in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten Befreiungen zugunsten des Wohnungsbaus auch dann erteilt werden können, wenn sie die Grundzüge der Planung berühren (§ 31 Abs. 3 BauGB neu). Oder: Im unbeplanten Innenbereich sollen nicht nur – wie bisher – im Einzelfall, sondern auch „in mehreren vergleichbaren Fällen“ ( § 34 Abs. 3a BauGB neu ) Genehmigungen für Vorhaben möglich werden, die mittels Erweiterung, Erneuerung, (Nutzungs-) Änderung dem Wohnen dienen und sich nicht in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Oder: Baugebote sollen in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten nicht nur die Realisierung einer – vom Grundstückseigentümer zu wählenden – Bebauungsplankonformen Nutzung verlangen können, sondern speziell die Realisierung von Wohnungen ( § 176 Abs. 1 Nr. 3 BauGB neu ).

Anstelle weitreichender Veränderungen werden einige Placebos angeboten. So werden die Ziele der Bauleitplanung im § 1 BauGB ergänzt. So wird den Gemeinden mit dem neuen § 176 a BauGB die Möglichkeit der Aufstellung eines „städtebaulichen Entwicklungskonzepts zur Stärkung der Innenentwicklung“ angeboten – eines Konzeptes, das bodenrechtlich keine Wirkung besitzt und auch ohne einen § 176 a immer schon möglich war.

Die relativ größte Bedeutung in der Planungspraxis könnte nach Einschätzung des Berichterstatters einer Regelung zukommen, die sich nicht im Zentrum der öffentlichen Debatte befindet. AusgleichsmaĂźnahmen im naturschutzrechtlichen Sinne sollen zukĂĽnftig (siehe Ergänzung in § 1a Absatz 3 und den neuen § 135 d BauGB) durch Geldzahlungen ersetzt werden können. Der neue § 250 BauGB mit seinem Genehmigungsvorbehalt fĂĽr die Wandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen dagegen wurde im politischen Raum heftig und kontrovers diskutiert – wird aber unter Umständen – entgegen den Erwartungen von Marcus Gwechenberger – gegenĂĽber der bisherigen Rechtslage nicht zu wesentlichen Ă„nderungen fĂĽhren. SchlieĂźlich waren auch in der Vergangenheit sogenannte Milieuschutzsatzungen zur Abwehr von Umwandlungen geeignet, sofern die jeweilige Landesregierung eine ergänzende Verordnung erlassen hatte.

Der viel beachtete einfache Bebauungsplan zur Wohnraumversorgung (§ 9 Abs. 2d BauGB neu) sieht zwar zum ersten Mal die Möglichkeit vor, Flächen fĂĽr öffentlich geförderten Wohnungsbau festzusetzen – aber : Ein solcher Bebauungsplan darf nur fĂĽr Bereiche des ungeplanten Innenbereichs aufgestellt werden und seine Aufstellung muss bis zum 32.12.2024 eingeleitet werden. Die Hoffnung von Marcus Gwechenberger, mit einem stadtweiten Bebauungsplan Anteile fĂĽr den geförderten Wohnungsbau ubiquitär durchzusetzen, wird daher mit der anstehenden Novelle des Planungsrechts nicht erfĂĽllt werden können. Auch der Umstand, dass die Zielgebiete des neuen Bebauungsplantyps bereits ĂĽberwiegend bebaut sind, und die Sorge, mit wertmindernden Festsetzungen Normenkontrollklagen und EntschädigungsansprĂĽche auszulösen, dĂĽrfte nach Einschätzung des Berichterstatters die Anwendung in der Planungspraxis eng begrenzen. Ăśberzeugender wäre es gewesen, den Festsetzungskatalog des § 9 Abs. 1 Ziffer 7 BauGB so zu verändern, dass nicht nur förderungsfähige, sondern auch tatsächlich geförderte Wohngebäude verlangt werden können. Den Gemeinden wäre dann die Entscheidung offen geblieben, von dieser Festsetzung nur im ungeplanten Innenbereich oder auch im ĂĽberplanten Innenbereich oder auch – was wichtiger wäre – bei neuen Baugebieten im AuĂźenbereich Gebrauch zu machen.

Dass die Diskussion innerhalb des 4. DASL-digital-Dialogs kurz und überwiegend detailbezogen war, ist sicherlich in erster Linie der Fülle von Informationen und der Kürze des verfügbaren Zeitraums geschuldet. Es ist aber auch ein Indiz dafür, dass viele Fachleute sich nach jahrelanger Praxis „im Haus des deutschen Planungsrechts eingerichtet“ und die Hoffnung auf grundlegende Verbesserungen verloren haben. Die kleinteiligen Modifikationen des gewohnten „Werkzeugkastens“ werden aber kaum helfen, die großen Herausforderungen der Städte und Regionen angemessen zu bewältigen. Nach dem bevorstehenden „Baulandmobilisierungsgesetz“ werden wir so vor der nächsten Reform stehen – die aktuelle Bodenrechtsdebatte sollte daher engagiert weitergeführt werden!

Dieter v.Lüpke     06.01.2021

09. Januar 2021 von Anke Kochenburger
Kategorien: Politik, Stadtentwicklung, Vortrag, Wohnen | Schlagwörter: | Schreibe einen Kommentar

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